Юристы рассказывают, как грамотно приобрести недвижимость
1. Проверяем документы. Убедитесь, что собственник предоставляет оригиналы правоустанавливающих и правоподтверждающих документов на квартиру. И данные в этих документах соответствуют данным в паспорте. Если собственник менял имя, фамилию и имеются отличия от данных, указанных в правоустанавливающих документах, запросите справку об этом из паспортного стола.
Рекомендуют эксперты заказать и выписку из ЕГРН, чтобы проверить: кто сейчас владеет квартирой, на основании каких документов, есть ли на квартире аресты и обременения.
Если в сделке участвует не владелец квартиры, а его представитель, изучите его полномочия по доверенности. Проверьте, может ли он расписываться за собственника квартиры, заключать договор купли-продажи, регистрировать переход права и получать деньги.
Продажа по доверенности — повод насторожиться. Безусловно, владелец квартиры может быть добросовестным человеком, просто очень загруженным заботами или проживать в другом городе. Но часто продажу по доверенности практикуют мошенники.
Квартира, которую продают по доверенности, — в зоне риска. Обязательно выясните, почему собственник не участвует в сделке, жив ли он и понимает ли, что делает. Нередко доверенностью прикрывают психическое нездоровье продавца. Можно подстраховаться от таких неприятностей и при покупке недвижимости договориться с продавцами, что на сделку владельцы все‑таки приедут и сами подпишут договор купли-продажи.
Кроме дееспособности продавца при сделках по доверенности есть и другие риски — доверенность может быть недействительной.
Существует реестр отмененных доверенностей, по нему можно проверить — действует ли доверенность на сегодняшнюю дату, не отменил ли ее собственник. Обязательно проверяйте, жив ли продавец. И это не шутки.
Был случай, когда собственница квартиры, о которой риелторы продавца говорили как об умершей, на деле была выписана в дом престарелых. Мошенническая сделка была сорвана. Если собственник проживает в вашем регионе, стоит съездить и поговорить с ним, удостовериться в адекватности намерений.
2. А супруг согласен? Если квартиру приобретали в браке, необходимо проверить, какие права есть у супруга. Если нет брачного контракта либо раздела имущества, необходимо запросить согласие супруга на продажу. Иначе сделка может быть оспорена в судебном порядке.
Квартира, купленная в период брака, по умолчанию принадлежит супругам. Даже если оформлена на одного из них. Исключение — если есть брачный договор, в котором прописано, например, что имущество, оформленное на имя одного из супругов, является только его собственностью. Здесь есть одно коварное исключение.
Если в браке на деньги одного из супругов сделан дорогой ремонт в квартире другого супруга, то суд может признать его право на часть квартиры. Подтвердить он это может платежками, договором с ремонтниками. Шансы на такое признание судом возрастают, если деньги получены, например, от продажи принадлежащей ему квартиры или получены в дар от родителей.
3. Проверяем, кто зарегистрирован в квартире. Для этого нужна выписка из домовой книги или единый жилищный документ, из которого вы узнаете, кто в квартире зарегистрирован. Эти сведения можно попросить предоставить владельца квартиры.
Выписку из домовой книги с информацией на день получения может взять только собственник или его представитель по доверенности. А также зарегистрированный в этой квартире. Там будет указано, что сегодня в квартире зарегистрирован тот‑то и тот‑то. Или что никто в квартире по месту жительства не зарегистрирован.
Для детальной проверки истории квартиры нужны и архивные данные — кто проживал ранее и когда. Проверяя эту информацию, анализируйте следующее: были ли нарушены права несовершеннолетних при приватизации, мог ли быть использован материнский сертификат (в таком случае надо проверить, не ущемляются ли права детей), есть ли лица, сохраняющие право пользования квартирой и которых выписали неправомерно.
Чаще всего неправомерно выписывают несовершеннолетних и тех, кто на момент продажи отбывает наказание в тюрьме.
Чтобы не проводить сделки через опекунский совет, родители перед приватизацией выписывали детей из квартиры. Несовершеннолетние в число собственников не включались, их права нарушались. Это влечет за собой риски расторжения договоров. Сопоставив дату приватизации и даты проживания в квартире несовершеннолетних, можно сделать вывод, было ли подобное нарушение в покупаемой квартире или нет.
До сделки необходимо выяснить, куда переезжают собственники и лица, состоящие на регистрационном учете в квартире. Если не приобретается альтернативное жилье, рекомендуем настоять на снятии с регистрационного учета до сделки купли-продажи квартиры.
4. Изучаем договор. Совет банальный, но важный — внимательно изучите договор купли-продажи. Необходимо проверить паспортные данные, адрес объекта, который является предметом сделки, а также отражает ли договор все договоренности сторон.
5 денежный расчёт. Чтобы обезопасить и продавца, и покупателя при наличном расчете, рекомендуется расчет через банковскую ячейку. Деньги закладываются покупателем квартиры в присутствии продавца. Происходит это до передачи документов на госрегистрацию, а доступ к деньгам продавец получает только после регистрации перехода права собственности на имя покупателя. Либо через аккредитив — в случае безналичной формы расчетов.
6 проверяем долги. Попросите у продавца квитанции, подтверждающие оплату коммунальных платежей, электроэнергию, телефон. И — самое главное — выясните, производил ли продавец взносы за капитальный ремонт дома.
И этот момент — оплата взносов на капремонт — очень принципиален. Если владелец отказывался от уплаты таких взносов, законодательные нормы таковы, что на покупателя перейдет обязанность заплатить все взносы за капремонт.
Платежи за капремонт отличаются от платежей за коммуналку. Коммунальные услуги оплачивает тот, кто ими пользовался. Все долги относятся к предыдущему собственнику. Платежи за капремонт отнесены к самому помещению. И долги за них остаются «в наследство» новым собственникам.
Важно. Совет простой, но важный: всегда чрезвычайно внимательно читайте договор купли-продажи.
Полезные лайфхаки
- На официальном сайте РОССРЕЕСТРА, введя в соответствующих полях адрес квартиры, можно получить информацию о существовании каких‑либо обременений на объект по сделке. Соответствующую официальную справку можно получить, обратившись в МФЦ;
- В паспортном столе или МФЦ можно узнать о количестве лиц, зарегистрированных в квартире, выяснить, есть ли среди них несовершеннолетние. Важно — вам дадут не поименный список, а просто назовут число зарегистрированных.
- Для получения информации о дополнительных характеристиках квартиры (общая площадь квартиры и площади комнат, информация о годе постройки, материале стен и т. д.) в МФЦ можно запросить единый жилищный документ.
Источники: эксперты агентства недвижимости «Миэль», независимый эксперт в безопасности сделок с недвижимостью Сергей Вишняков.
